İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin yılın ilk yarısında aldığı 1168 kararın 915’i, ki bu %78 oluyor, imar plan değişikliği, taşınmaz tahsisi, alımı satımı gibi toprağın kullanımına ilişkin işlemlerden oluştu. İstanbul istisna değil, bu yıl da istisna değil diğer belediyelerin meclis gündemi öteden beri imar konularıyla dolup taşıyor. Merkezi hükümetin de belediyelerden geri kalır yanı yok. Acele kamulaştırma, riskli alan ilanı, hazineye ilişkin arsa, arazi ve gayrimenkullerin tahsisi, satışı, buralarda imar planlarının değiştirilmesi merkezi hükümetin belki de en yoğun mesai harcadığı konu.

Neden mi?

Toprak ekonomideki en önemli kaynaktır. Toprağın değerini insanların onu nasıl kullandığı ya da kullanacağı belirler.

Bu kullanım toprağın tarımsal ürün elde etmek için işlenmesi, hayvanların beslenmesine tahsis edilmesi ya da sanayi, hizmet, konut amaçlı imar edilmesiyle gerçekleşir.

Tarım için kullanılan bir arazi parçasının değerini toprağın verimliliği ve ürünlerin satılacağı pazarlara yakınlığı belirler.

Eğer arazi imalat sanayisinde kullanılacaksa bu durumda toprağın değerini artıran yeni faktörler ortaya çıkar. Bunlar hammaddelere yakınlık, enerji altyapısına erişim, insan kaynağına erişim ve pazarlara ulaşım ağlarıyla bağlanma gibi faktörlerdir.

Toprağın en değerli olduğu yerler ise insanların restoran, bakkal, banka, park, müze, mağaza, hastane, okul gibi hizmetleri ortak ya da özel alanlarda yoğun olarak kullandığı, birbirleri arasında iletişim, alışveriş, paylaşım ilişkileri geliştirdikleri, insanların temel yaşam alanlarını oluşturan şehirlerdir.

Özetle toprak şehre yaklaştıkça değerlenir.

Ücra bir diyarda sahip olduğunuz bir arazi şehir araziye doğru gelişirse imar planı kapsamına girer üzerinde inşaat yapılabilecek bir arsaya dönüşür değer kazanır.

Ya da şehri düşük değerli topraklara doğru yaklaştırırsınız. Burada toplumsal menfaat söz konusu olmaz elbet. Rant devletinin çarkları çalışmaya başlar.

• Her şeyden önce imar planı daha yapılmadan nerde yapılacağını söyleyen hatırlı dostlar edinilir. Bu dostlar genellikle siyaset kurumundandır.
• Ucuz bir arazi bu bilgiyi elde ettikten sonra bu bilgiye sahip olmayan satıcılardan alınır.
• Ardından nazım imar planı yapılır. Değeri artar.
• Sonra uygulama imar planı yapılır. Arazi arsaya dönüşür. Değeri artar
• Devlet yol, su, kanalizasyon, elektrik altyapılarını yapar. Değeri artar
• İmar planında değişiklik yapılır arsanıza yapılacak inşaata izin verilen yükseklik artırılır. Değeri artar
• Arsanız inşaata dönüşür. Değeri artar
• İnşaat konuta ya da işyerine dönüşür. Değeri artar.

Arazi sahipleri ne kadar güçlü, hatırlı olursa şehrin gelişimini kendilerine doğru çekerler. Bu şekilde şehir inşaat projelerinin yerlerine göre sekerek, sıçrayarak yayılır. Altyapının maliyetini devlet arazi sahiplerinden değil tüm halkın ödediği vergilerden karşılar.

Şehrin içinde imarsız gelişen kaçak yapılaşmalarda ise devlet rant çarklarına sonradan dahil olur. İmar afları ile zamanla sistemin içine alınan bu alanlar şehir zenginleşip büyüdüğünde değer kazanır. Devlet bu alanlarda düzenli yapılaşmaya niyetlendiğinde bu alanlarda mülkiyet değeri daha da artar.

Devlet mülk sahiplerinin ve kiracıların ortak menfaatlerini karşılayacak bir çözüm bulursa tek tek anlaşır ve bu mahalleler yeniden imar edilir. Finansman yeni konutları inşa edecek müteahhitler tarafından sağlanır.

Mahalle sakinlerinin ikna edilmesi uzun ve zorlu süreçlerdir. Özellikle şehrin merkezine yakın mahalleler söz konusu olduğunda rant devletinin bu kadar beklemeye tahammülü olmaz.

Önce tapular el değiştirmeye başlar. Ardından devletin bu bölgelere müdahale edebilmesi için hukuki kılıflar uydurulur, örneğin bölgenin afet riski taşıdığı ilan edilir, yapılar kanun zoruyla topluca yıktırılır. Tapular arsa sahiplerinin “çoğunluğun” rızasıyla birleştirilir, inşaat projelerine dönüştürülür. İnsanlar yaşam alanlarından olur, mahallelerin hafızaları silinir, yüksek duvarlı siteler oluşur, mahalle yaşamı yok olur,  farklı kültür ve gelir grupları arasındaki etkileşim azalır ve sosyal uyum sekteye uğrar.

Devlet imar süreçlerini toplumun genel menfaati için kullanabildiğinde rantlar sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulmasını şehirlerin düzenli gelişimini sağlar. Rant devletinde ise bu amaç bahaneye dönüşür gayrimenkul temel yatırım aracı haline gelir.

Şehir dışındaki ucuz bir arazinin ya da şehrin içindeki bir gecekondu bölgesinin içinde lüks yaşam vaat edilen, İngilizce ismi olan bir siteye dönüştürülmesinden elde edilen büyük rant devlete geri dönmez. Siyaseti kapalı kapılar ardından finanse eder.

Sermaye sahipleri bu çekici rant ağları dururken nasıl üretirim, nasıl ihracat yaparım diye düşünmez, sırtını siyasete yaslar ya da bu ağlara biat etmiş rant girişimcilerinden oluşan yeni sermaye yapıları ortaya çıkar. Bu sermaye katma değeri yüksek, ülkenin ihracatının değerin, istihdamın niteliğini artıracak yatırımlara dönüşmez. En zengin servetine servet katar, yeni zenginler arsa rantıyla oluşur, sosyal ve ekonomik gelişmenin kaynağı olan orta sınıf yozlaşır, on milyonların yaşadığı ülkeden başarılı bilim insanı, yönetici, sporcu, takım, şirket, üniversite çıkması büyük olay olur.